chia se mot so kinh nghiem chuan bi truoc khi xay nha 1
Để phòng tránh những rủi ro có thể xảy ra trong quá trình xây nhà, chủ nhà nên có sự chuẩn bị kỹ lưỡng trước khi bắt đầu làm nhà. Thế nhưng chuẩn bị kỹ lưỡng là chuẩn bị cái gì đây? Sau đây là một số kinh nghiệm chia sẻ những nội dung cần phải chuẩn bị trước khi xây nhà:
Thứ nhất, cần phải nắm rõ quy trình các bước thực hiện một căn nhà: Nắm rõ quy trình xây nhà giúp bạn hình dung rõ ràng hơn các nội dung cần phải chuẩn bị tại mỗi thời điểm. Hiện nay, xây nhà không chỉ đơn giản là xây dựng tùy theo ý thích của chủ nhà mà còn chịu sự quản lý của các cơ quan nhà nước có liên quan. Do đó, nếu muốn đảm bảo căn nhà của mình không vướng phải những rủi ro pháp lý trong quá trình xây dựng thì đòi hỏi chủ nhà phải nắm bắt được những quy định của pháp luật về việc xây nhà như : quy định cấp phép xây dựng, quy định trong khi thi công, xử lý những trường hợp xây sai giấy phép…
Ngoài ra, nếu không hình dung trước về quy trình các bước cần thực hiện trước khi xây nhà thì gần như chắc chắn rằng quá trình xây nhà của bạn sẽ có nhiều công đoạn phải điều chỉnh. Việc điều chỉnh như vậy không chỉ làm cho căn nhà bị phát sinh chi phí, chậm trễ tiến độ, dễ mâu thuẫn với thợ thuyền mà có khi còn ảnh hưởng đến kết cấu và chất lượng của căn nhà.
chia se mot so kinh nghiem chuan bi truoc khi xay nha 2
Thứ hai, cần dự trù và quản lý chi phí xây nhà hợp lý: một vấn đề cũng thường xảy ra là việc phát sinh chi phí so với số tiền dự trù, mà nguyên nhân vấn đề hay bắt nguồn từ khả năng ước tính và quản lý chi phí yếu kém của chủ nhà. Muốn ước tính chi phí một cách tương đối chính xác đòi hỏi chủ nhà phải có một cái nhìn tổng thể về các khoản mục chi phí từ khi mua đất cho đến khi hoàn thành căn nhà và đi vào sử dụng. Bên cạnh việc dự trù, chủ nhà cũng cần phải luôn bám sát kế hoạch chi phí đã lập ra trong giai đoạn mua sắm các vật tư hoàn thiện, tránh tư tưởng “đời người làm nhà chỉ có một lần nên cái gì cũng ráng thêm một chút nữa cho tốt”.
Thứ ba, biết cách đánh giá chọn thầu và làm rõ hợp đồng: nhiều người khi xây nhà chỉ chọn những ai quen biết, tin cậy để thực hiện vì cảm thấy cách làm này giúp cho mình an tâm. Thực tế minh chứng rằng: đôi khi chỉ vì tin tưởng nhau mà chủ nhà đã chọn bạn bè hoặc người thân là người xây dựng căn nhà của mình để rồi đến khi căn nhà được hoàn thành thì hai bên chẳng ai muốn nhìn mặt nhau. Chính sự quen biết, tin tưởng lại chính là rào cản khiến cho chủ nhà không tìm hiểu kỹ về khả năng, kinh nghiệm của chủ thầu, đến khi xây mới biết chủ thầu không có khả năng thực hiện một căn nhà theo như mong muốn mà chủ nhà đưa ra. Song song với việc đánh giá và chọn thầu hợp lý, bạn cũng cần phải biết làm rõ nội dung công việc hoặc sản phẩm trước khi ký kết hợp đồng để tránh trường hợp sản phẩm làm ra không tương xứng với giá cả, chất lượng đã thỏa thuận.
* Sau khi đã chọn được nhà thầu thì việc lập hợp đồng rõ ràng là cần thiết (cần có phụ lục hợp đồng) là làm hợp đồng chặt chẽ, chi tiết. Cụ thể trong hợp đồng cần ghi rõ những gì chủ thầu phãi làm (như phần bêtông cốt thép, xây tô, điện nước, sơn nước, ốp lát gạch men …), những gì chủ thầu không làm (như lát nền gỗ, lắp cửa sổ, cửa ra vào, gắn máy nước nóng …). Tiến độ tạm ứng tiền theo công việc. Cần có phụ lục hợp đồng ghi rõ thiết bị để thi công (như máy trộn bêtông, cây chống thép, ván khuôn là ván ép dày 1,5cm …), Trách nhiệm của nhà thầu khi chất lượng không đạt yêu cầu.
1. Tuổi thọ công trình
Một công trình muốn có tuổi thọ cao đòi hỏi 4 nhà thầu (thiết kế, thi công, giám sát, bảo trì khi sử dụng) phải thực hiện công việc của mình với chất lượng cao.
Đây là 1 yêu cầu rất khó đạt được trong các công trình xây dựng nhà tư nhân. Phần đông chủ nhà không quan tâm nhiều đến chất lượng thi công phần kết cấu, do vậy các công trình thường có tuổi thọ thấp, chỉ sử dụng từ 10 đến 30 năm đã phải đập bỏ hoặc sửa chữa lớn. Trong khi đó những công trình làm phần kết cấu tốt có thể sử dụng từ 70 đến 100 năm.
a) Nguyên nhân
* Chủ nhà không biết do vậy không quan tâm đến tuổi thọ công trình.
* Chủ nhà tự giám sát chất lượng thi công trong khi chưa biết nhiều về kiến thức công trình .
* Chủ nhà chọn nhà thầu chủ yếu dựa vào cái đẹp bên ngoài mà không biết và không căn cứ vào chất lượng thi công phần kết cấu.
* Rất ít các công ty tư vấn xây dựng chuyên về giám sát công trình hiện nay thực hiện việc giám sát nhà tư nhân (khối lượng nhỏ, khó làm), đồng thời một số chủ nhà thấy không cần thiết nên không thuê.
* Thép gỉ mức độ nặng nhưng vẫn tiến hành đổ bêtông.
* Lớp bảo vệ bêtông mỏng hoặc không có lớp bêtông bảo vệ cốt thép.
* Thiết kế kết cấu không đạt yêu cầu.
Chất lượng thi công kém, không có lớp bêtông bảo vệ bao bọc cây thép tại chân cột (phần chôn ngầm dưới đất), cây thép sẹ bị ăn mòn và đức trong thời gian ngắn gây mất an toàn cho công trình
Các bước xây nhà
1. Kế hoạch tài chính
Chúng ta hãy bắt đầu bằng vấn đề chính yếu nhất khi bạn nghĩ đến việc xây một ngôi nhà mới, đó là tiền để xây nhà. Nếu bạn xem nhẹ chuyện lập kế hoạch chi tiêu cho việc xây nhà, có thể bạn sẽ gặp khó khăn lớn khi đối diện với phát sinh hoặc nó cũng có thể ảnh hưởng đến kế hoạch tài chính hiện tại của gia đình bạn. Đừng để bạn phải chạy vạy khi nhà đang xây mà tiền mặt lại cạn do phát sinh. Hoặc giả như bạn hoàn thành ngôi nhà rồi mà tiền vốn dành cho việc chi tiêu khác cũng hết sạch … Đó cũng chỉ là một số trường hợp bạn có thể gặp phải khi không xác định trước khoản tiền chi tiêu để xây nhà. Cách tốt nhất là đầu tiên bạn nên dự trù trước chi phí.
Thông thường, có 2 loại chi phí chính cần ước tính:
a. Ước tính chi phí xây dựng cơ bản
Đây là chi phí bạn cần để xây dựng ngôi nhà đến mức độ hoàn thiện phần kiên cố và có thể đã bao gồm phần gạch lát trang trí, trần thạch cao, kệ bếp gỗ và sơn nước trong ngoài.
Theo cách tính phổ biến hiện nay, mọi người thường tính theo số mét vuông trên tổng diện tích xây dựng thực tế của ngôi nhà . Bạn nên trao đổi và thống nhất với nhà thầu cách tính diện tích xây dựng thực tế.
b. Ước tính chi phí trang trí nội thất
Bạn có thể tính phần này bao gồm chi phí để mua thiết bị nhà tắm, bếp ga, bếp điện, máy lạnh, bàn ghế sô pha, đèn trang trí, rèm cửa và các trang thiết bị gia dụng khác cần sắm mới. Lý do chúng tôi đề nghị bạn tính riêng loại chi phí này vì đây là phần rời và hoàn toàn có thể được trang bị sau khi ngôi nhà hoàn thành.
Thời gian trang bị thêm những đồ này không phụ thuộc vào thời gian xây nhà và tùy vào tình hình tài chính của bạn. Một điểm nữa là bạn cũng có thể tách phần này ra khỏi phần việc của nhà thầu xây dựng. Thực tế là việc xây nhà luôn luôn có phát sinh. Vì vậy với số tiền tạm tính trên, bạn nên dự trù thêm từ 10 – 30% số tiền. Với con số “lận lưng” này bạn sẽ yên tâm hơn khi trao đổi nhu cầu của mình với kiến trúc sư thiết kế rồi đến nhà thầu thi công. Xin lưu ý: bạn nên tham khảo mức chi phí trên mét vuông theo từng loại nhà tại gần thời điểm xây. Và con số tổng ước tính sẽ giúp bạn tự tin hơn khi thảo luận giá xây dựng cho ngôi nhà của bạn với nhà thầu.
c. Phương án tài chính
Hầu hết gia chủ khi quyết định xây nhà đã dự trù trước phương án tài chính. Tuy vậy, trong phần này chúng tôi cũng muốn bổ sung thông tin theo tình hình hiện nay nhằm giúp các bạn có thêm phương án lựa chọn có lợi nhất cho mình. Ngoài cách truyền thống vay từ gia đình, người thân và bạn bè, bạn có thể vay tài chính từ bên ngoài để xây nhà. Đúng vậy, với sự phát triển của hệ thống tài chính và Ngân hàng tại Việt Nam hiện nay, bạn hoàn toàn có thể vay số tiền mà bạn cần để xây nhà bằng hình thức tín chấp hoặc thế chấp chính căn nhà đó. Chúng tôi khuyến khích bạn chọn phương án này nếu số tiền đó của bạn đang phục vụ việc kinh doanh, bạn sẽ thu lãi nhiều hơn số lãi vay.. Nếu bạn quan tâm, hãy liên hệ trụ sở các ngân hàng gần nhất để biết thêm chi tiết trước khi bạn bắt đầu.
2. Các bước chuẩn bị đầu tiên
Đây là những đề mục bạn nên liệt kê để thực hiện trước khi bạn tiến hành việc thảo luận thiết kế với kiến trúc sư.
a. Tìm hiểu vấn đề pháp lý liên quan đến nhà bạn và các thủ tục cần thiết:
Trên thực tế, có rất nhiều người do lịch sử gia đình và vấn đề chuyển giao giữa các thế hệ mà việc sở hữu chủ trở nên không rõ ràng về phương diện pháp lý. Vì thế những gì chúng tôi đề cập ở đây nhằm giúp các bạn rà soát hiện trạng pháp lý ngôi nhà và khu đất mà bạn sẽ xây nhà mới.
b. Trước khi tiến hành xin phép xây dựng bạn nên xem xét các yếu tố pháp lý liên quan hiện trạng căn nhà như sau:
• Quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất
• Vấn đề quy hoạch khu vực (tham khảo Phòng Quản Lý Đô Thị Quận, Huyện).
• Những quy định bắt buộc khác của chính quyền địa phương liên quan đến khu vực xây nhà của bạn như: khống chế tầm cao, số lượng tấm sàn, diện tích sân, phần sử dụng chung với các nhà xung quanh, lộ giới hẻm….
• Những vấn đề về quan hệ với hàng xóm chung quanh như: vách chung, lối đi chung, đường hẻm, cây xanh, đường thoát nước.
c. Tìm hiểu về nhà cung cấp vật liệu xây dựng:
Bạn nên tìm hiểu từ giai đoạn này những địa điểm cung cấp vật tư xây dựng theo tiêu chí gần công trình của bạn, đủ chủng loại, giá hợp lý và có thể thanh toán từng đợt theo tiến độ nếu có thể. Điều này sẽ giúp công việc thi công của bạn thuận lợi về sau.
3. Làm việc với Kiến Trúc Sư
Sau khi đã tiến hành các bước trên, giờ là lúc bạn phải tiến hành làm việc với kiến trúc sư.
• Mô tả chi tiết nhu cầu của bạn và gia đình.
• Trình bày với KTS về ý tưởng thẩm mỹ của bạn và gia đình nếu có.
• Trình bày rõ những băn khoăn hay thắc mắc của bạn liên quan đến việc đó.
• Nếu có sở thích hay điều “tối kỵ” nào liên quan đến căn nhà (chẳng hạn vấn đề phong thủy như: hướng đất, hướng nhà, cách bố trí phòng bếp, phòng ngủ, phòng thờ cúng..v.v..) bạn cũng nên thảo luận cùng KTS ở bước này.
• Sau khi trình bày ý kiến của bạn, nên lắng nghe lời khuyên của KTS nếu yêu cầu đó không phù hợp yêu cầu mỹ thuật và độ an toàn.
• Nên tìm hiểu qua những thuật ngữ xây dựng và hạn chế can thiệp vào phần xử lý chuyên môn khi kiến trúc sư đưa ra phương án.
4. Một số bản vẽ chủ yếu
Một bộ hồ sơ bản vẽ đầy đủ bao giờ cũng giúp cho việc thi công hoàn thiện công trình trở nên dễ dàng hơn nhiều. Xin đưa ra một số bản vẽ chủ yếu để các bạn tham khảo:
a. Phần phối cảnh minh họa:
Bao gồm phối cảnh công trình nhìn từ chính diện, các phối cảnh góc minh hoạ, phối cảnh nội thất bên trong nhà của phòng khách, phòng ăn, bếp, các phòng ngủ, khu phụ, tiểu cảnh một số điểm nhấn trang trí đặc biệt, … phối cảnh ngoại thất sân vườn (nếu có), … Phần phối cảnh này giúp cho chủ nhà dễ dàng hình dung về không gian thực tế sau khi ngôi nhà được xây dựng, và có những tiên liệu chính xác về cách bài trí đồ đạc, sử dụng vật liệu, bố trí ánh sáng, chọn màu sơn, v.v…
b. Phần bản vẽ kỹ thuật:
Bao gồm 03 bộ hồ sơ chính như sau:
• Hồ sơ xin phép xây dựng: bao gồm các bản vẽ chính là bản vẽ mặt bằng các tầng, mặt cắt, mặt đứng, bản vẽ móng, sơ đồ cấp điện nước và thoát nước.
• Hồ sơ thiết kế sơ bộ: bao gồm các mặt bằng triển khai chi tiết, các mặt đứng, mặt cắt, và một số bản vẽ phối cảnh.
• Hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công: đây là bộ hồ sơ sau cùng, hoàn chỉnh nhất, làm căn cứ chủ yếu để tiến hành thi công công trình. Hồ sơ bao gồm các phần:
- Toàn bộ các bản vẽ mặt bằng các tầng, mặt bằng mái, các mặt bằng trần, mặt bằng lát sàn từng tầng.
- Toàn bộ các bản vẽ mặt cắt qua nhà (ít nhất 02 mặt cắt), các mặt đứng của nhà.
- Các bản vẽ triển khai cấu tạo trong nhà (cấu tạo thang, cửa, chi tiết trang trí, các khu vệ sinh, ban công, sênô, ô văng,…)
- Các bản vẽ kỹ thuật điện, cấp thoát nước, điện thoại, chống sét, điều hoà…
- Các bản vẽ tính toán kết cấu móng, cột, dầm, sàn, lanhtô,…
- Dự toán chi tiết từng hạng mục của nhà, giúp cho chủ nhà quản lý chi phí xây dựng dễ dàng nhất.
Lưu ý: Trong quá trình rà soát các vấn đề pháp lý, bạn đồng thời nên tự tham vấn và xác định rõ ràng yêu cầu của mình và người thân về ngôi nhà tương lai theo tiêu chí sau:
• Phải phù hợp phong cách sống của bạn và người thân.
• Phải có công năng tối ưu với các diện tích bạn có. kinh nghiệm xây nhà trọ
• Phải có các không gian thích hợp với bạn trên các yêu cầu về khoa học và thẩm mỹ (cây xanh, thông thoáng, ánh sáng, vệ sinh, môi trường …)
• Phải hài hòa với không gian kiến trúc xung quanh.
• Phải phù hợp từng nhu cầu trong sinh hoạt, kể cả các ý thích và thói quen hay tuổi tác của tất cả các thành viên tham gia sử dụng công trình kiến trúc này.
Tất cả các bộ hồ sơ được đóng gọn gàng theo thứ tự bản vẽ, có mục lục để quản lý và không quên đính kèm bản thuyết minh A4 và bản vẽ.
Kinh nghiệm chia sẻ: để đảm bảo cho những chi tiết của thiết kế mà bạn và kiến trúc sư đã thống nhất, bạn có thể sử dụng những hình vẽ minh hoạ, hình chụp công trình mẫu, hình vẽ 3D để ràng buộc trong hợp đồng với nhà thầu thi công về sau.
5. Tiến hành lập hồ sơ xin phép xây dựng
Phần thủ tục xin phép xây dựng có thể được hướng dẫn chi tiết tại Phòng Quản Lý Đô Thị hoặc Ủy Ban Nhân Dân Phường gần nhất tại nơi bạn xây nhà.
6. Lựa chọn thầu xây dựng
a. Tiêu chí kinh nghiệm và trình độ của nhà thầu:
Đánh giá chỉ tiêu này bạn cần tổng hợp thông tin từ nhiều nguồn. Một trong những nguồn đó chính là việc kiểm tra các công việc thực tế mà nhà thầu đã thực hiện. Bạn có thể yêu cầu nhà thầu đưa đến tham quan một số công trình tiêu biểu có phong cách và quy mô gần giống yêu cầu của bạn. Bạn hãy trực tiếp hỏi chuyện các chủ nhà cũng như quan sát tỉ mỉ căn nhà đó nhằm rút ra nhận định của riêng bạn. Bên cạnh đó hãy yêu cầu nhà thầu đưa ra phương án thi công công trình và phương án điều động nhân công theo tiến độ. Phương án cần tính đến các điều kiện thực tế (hiện trường công trình, đường vận chuyển vật liệu…).
b. Tiêu chí thời gian:
Thực tế đây là mục nổi bật trong phương án thi công. Chúng tôi tách riêng nhằm nhấn mạnh tính quan trọng của tiêu chí này. Bạn cần thoả thuận với nhà thầu tiến độ thời gian chi tiết của từng hạng mục công việc. Tất cả nhà thầu đều phải lập bảng tiến độ công trình chi tiết và yêu cầu vật liệu từng thời điểm. Bảng tiến độ này sẽ là căn cứ để chủ nhà kiểm tra đôn đốc và hai bên tiến hành quyết toán theo hạng mục công việc thực hiện. Thông thường với dạng nhà phố đơn giản, điều kiện thi công thuận lợi thì quá trình thi công thường kéo dài trong 5 tháng. Với các công trình đòi hỏi hoàn thiện cầu kỳ hơn, nhà biệt thự có thể kéo dài 1 năm hoặc hơn nữa.
c. Tiêu chí giá cả:
Thị trường xây dựng nhà dân dụng hiện nay thường phân ra 2 hình thức nhận thầu, tương ứng với 2 mức giá khác nhau.
• Hình thức nhận thầu nhân công (chủ nhà lo vật liệu): Gồm nhân công cho các phần việc xây thô, hoàn thiện (không đóng cọc móng, không điện nước, nội thất) tùy theo sự thỏa thuận giữa chủ nhà và nhà thầu.. Tuy nhiên để có được mức giá sát thị trường, bạn nên tham khảo từ kiến trúc sư của mình tại thời điểm xây dựng.
• Hình thức nhận thầu toàn bộ cả nhân công và vật liệu (khoán trắng): Mức giá có sự dao động rất lớn do yêu cầu vật liệu của chủ nhà. Khi tiến hành hợp đồng với nhà thầu, chủ nhà cần nêu chỉ tiêu các điều kiện về vật liệu sử dụng (xây thô và hoàn thiện) với các yếu tố: Mức giá tối thiểu, chủng loại, phẩm cấp, hạn mức sử dụng, xuất xứ và nhãn hiệu… Hợp đồng về vật liệu càng chi tiết bao nhiêu, việc thanh quyết toán và quan hệ giữa chủ nhà và nhà thầu càng thuận lợi bấy nhiêu.
d. Nhân công trong quá trình xây dựng:
Trong trường hợp bạn khoán công hay khoán trắng, bạn cũng cần phải biết có bao nhiêu nhóm nhân công tham gia quá trình xây nhà để thương lượng và định giá với nhà thầu được dễ dàng hơn.
Các công ty xây dựng nhà tại Vĩnh Long
